Wilde Ehen – wilde Steuerbescheide …

Zinslose Darlehen können bei nicht verheirateten Paaren zur üblen Steuerfalle werden. Beispiel:
Klaus leiht seiner Freundin 200.000 Euro zinslos auf zehn Jahre fest zum Hausbau. Das Finanzamt sieht darin eine Schenkung. Es rechnet wie folgt:
- 200.000 Euro x 5,5 Prozent = 11.000 Euro jährliche Zinsschenkung x 10 Jahre = 110.000 Euro Gesamt-Schenkung
- Abzüglich 20.000 Euro Freibetrag = steuerpflichtig 90.000 Euro.
- 90.000 Euro x 30 Prozent Steuersatz = 27.000 Euro Schenkungssteuer.

Man kann das im Moment zwar leicht entschärfen, indem man nachweist, dass der Marktzins unter 5,5 Prozent liegt. Aber unter 20.000 Euro Schenkungssteuer wird Klaus’ Freundin nicht davonkommen.

Übrigens: Wird das Geld „einfach so“ geliehen, ohne dass etwas über den Zeitraum vereinbart wird, unterstellt das Finanzamt auch „einfach so“ eine Laufzeit von 9,3 Jahren. (§ 13 Abs. 2 Bewertungsgesetz)

Herzliche Grüße
Dipl. -Kfm. Alfred Gesierich
Steuerberater für München

Viele Gewerbe-Mieter riskieren Vorsteuerabzug …

Bei der Vermietung von Gewerbeflächen wird meist eine umsatzsteuerpflichtige Miete vereinbart. Dem Mieter entstehen keine Zusatzkosten, weil er die Mehrwertsteuer als Vorsteuer absetzen kann. Der Vermieter erreicht durch die Option zur Umsatzsteuer, den Vorsteuerabzug für Betriebskosten und Reparaturen.

Was ist notwendig für den Vorsteuerabzug beim Mieter? Der Mietvertrag muss eine Vertragsnummer (das ist die Entsprechung zur Rechnungs¬nummer bei Rechnungen) sowie die Steuernummer des Vermieters enthalten. Dann muss die Miete netto und die Umsatzsteuer genannt sein. Zusätzlich muss auf den monatlichen Überweisungen der Monat angegeben sein, für den gezahlt wird. Der Zeitpunkt der Leistung kann aus Vereinfachungsgründen durch die Zuordnung der Zahlung zu der Periode, in der sie geleistet wird, vorgenommen werden (Abschnitt 14.5 Abs. 17 UStAE).

Auf gut deutsch: Man muss bei der Miete für September nicht extra im Online¬banking eintragen: „Miete September“, sondern die Zuordnung erfolgt alleine schon dadurch, dass die Zahlung im September erfolgt.

Vorsteuerabzug ohne Zahlung der Miete? Dieses Problem hatte ein kleines Fotolabor, das immer wieder monateweise die Miete schuldig geblieben war, gleichwohl aber den Vorsteuerabzug geltend machen wollte. Kontoauszüge, auf denen die Miete abgebucht wurde, konnte das Fotolabor wegen der Nichtzahlung nicht vorlegen. Das Finanzamt strich daraufhin den Vorsteuer¬abzug. Begründung: Erst in Kombination Mietvertrag plus Vorlage von Kontoauszügen (oder zumindest Zahlungsaufforderungen) kann der Vorsteuerabzug geltend gemacht werden. Das Gericht stand dem Mieter jedoch trotzdem den Vorsteuerabzug zu, weil er eine Nebenkostenabrechnung des Vermieters hatte, in der die offenen Monatsmieten aufgelistet waren. Das genügte als „Zahlungsaufforderung“ im Sinne des Gesetzes. (FG Saarland, 16.02.12, 2 V 1343/11, juris)
… und diese Falle lauert bei den Nebenkosten
Den Vorsteuerabzug aus den Nebenkosten bekam das Fotolabor trotzdem nicht. Denn Vermieter und Mieter hatten die Nebenkosten irrtümlich nicht für umsatzsteuerpflichtig gehalten. Da hätten dann auch die Zahlungsaufforderung bzw. der Zahlungsnachweis (s. o.) nichts genützt, weil der Mietvertrag schon falsch war.

Falsch ist es zum Beispiel so:

Miete 1.000 Euro
Mehrwertsteuer 190 Euro
Brutto 1.190 Euro
Nebenkostenvorauszahlung 200 Euro
Zahlbetrag 1.390 Euro

Richtig wäre es so gewesen:
Miete 1.000,00 Euro
Nebenkostenvorauszahlung netto 168,07 Euro
Zwischensumme 1.168,07 Euro
plus 19 % Mehrwertsteuer 221,93 Euro
Zahlbetrag 1.390,00 Euro

Herzliche Grüße,
Dipl.-Kfm. Alfred Gesierich
Steuerberater für München