Clevere Aufteilung von Kaufpreisen kann viel Geld sparen

Sieht man sich Notarverträge über Hausverkäufe an, so wird dort häufig ein Gesamtkaufpreis vereinbart. Dabei könnte eine Aufteilung meistens Steuern sparen. Doch oft wird diese Chance vertan.

Aufteilung auf grunderwerbsteuerfreie und -pflichtige Bestandteile: Markisen, Gartenhäuschen, Lampen, Spiegel, Einbauküchen usw. und Heizöl gehören nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbssteuer. Weisen Sie sie deshalb getrennt aus und rechnen Sie sie heraus. Beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist profitiert auch der Verkäufer, denn diese Gegenstände zählen nicht mit beim Veräußerungsgewinn.

Aufteilung auf Grund und Boden sowie Gebäude: Gebäude kann man abschreiben, Grund und Boden aber nicht. Logisch, dass man den Gebäudeanteil möglichst hoch festlegt. Einigen Sie sich mit dem Verkäufer auf eine Aufteilung, muss das Finanzamt dieser Aufteilung folgen, solange dagegen „keine nennenswerten Zweifel“ bestehen. (BFH, 31.07.01, IX R 15/98, BFH/NV 2002, 324)

Aufteilung auf Privat-/Betriebsvermögen: Das kann für den Verkäufer einer Immobilie interessant sein, wenn diese zum Teil Privat- und zum Teil Betriebsvermögen ist. Denn der Verkauf von Betriebsvermögen ist steuerpflichtig, der Verkauf von Privatvermögen steuerfrei, sofern man die Immobilie schon zehn Jahre hatte. Beispiel: X verkauft ein Geschäftshaus, das er 1996 gekauft hatte. Das Erdgeschoss (1.000 qm) war an einen Supermarkt vermietet, das Obergeschoss (1.000 qm) wurde von X betrieblich genutzt. Wenn im Vertrag zwei Millionen Gesamtkaufpreis vereinbart wird, wird das Finanzamt eine Million dem Erdgeschoss zurechnen und eine Million dem Obergeschoss. Teilt X den Kaufpreis hingegen auf (eine Begründung dafür muss es natürlich geben!) auf 1,5 Millionen Erdgeschoss und 500.000 Euro Obergeschoss, muss er statt einer Million nur 500.000 Euro versteuern. Dem Käufer wird die Aufteilung egal sein.

Herzliche Grüße
Dipl. -Kfm. Alfred Gesierich
Steuerberater für München

Entwarnung bei steuerfreien Zuschüssen

Das Einkommensteuergesetz stellt bestimmte Zuschüsse steuerfrei, wenn sie „zusätzlich zum ohnehin geschuldeten Arbeitslohn“ bezahlt werden. Hauptfälle sind Fahrtkosten- und Kindergartenzuschüsse.

Das oberste Steuer­gericht, der Bundesfinanzhof, hat am 19. September 2012 aber entschieden, dass die Steuerfreiheit nur für freiwillige Zahlungen gelten kann, auf die kein Rechtsanspruch besteht (Az:  VI R 54/11, DStR 12, 2427). Wenn jedoch ein Anspruch auf Zuschüsse besteht, sind sie nicht mehr freiwillig. Wenn sie wiederum nicht freiwillig gezahlt werden, dann sind sie auch nicht steuerfrei, so das Urteil. Das hätte bei konsequenter Umsetzung letztendlich das Aus für die Steuerfreiheit dieser Zuschüsse bedeutet.

Alles bleibt nun beim Alten – fast:
Wie IZW soeben aus dem bayerischen Staatsministerium erfahren hat, haben nun die obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder beschlossen, an der bisherigen Verwaltungsauffassung festzuhalten. Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs soll nur auf Fälle der Gehaltsumwandlung angewandt werden. Sofern ein Arbeitgeber Leistungen tatsächlich zusätzlich gewährt, ohne gleichzeitig den Lohn zu kürzen, werden diese Leistungen somit auch künftig steuerlich begünstigt.

Beispiel 1: Die X-GmbH zahlt jeden Monat zusätzlich zum vereinbarten Gehalt 80 Euro Fahrtkostenzuschuss an Arbeitnehmer A aus. Für A weiterhin steuerfrei, die X-GmbH führt 15 Prozent pauschale Steuer ab – ohne Sozial­abgaben. Beispiel 2: Die Y-GmbH schließt einen neuen Arbeitsvertrag mit Arbeitnehmer B ab. Statt 3.000 Euro verdient B künftig nur noch 2.920 Euro. Dafür erhält B nun 80 Euro Fahrtkostenzuschuss. Der Zuschuss ist voll Sozial­abgaben- und steuerpflichtig.

Kostenloser IZW-Leserservice: Welche steuerfreien Leistungen Sie – nun wieder gefahrlos – zusätzlich zum Gehalt gewähren dürfen, und wo man sogar Bruttogehalt in steuerfreie Zahlungen umwandeln darf, haben wir Ihnen hier zusammengestellt.

Herzliche Grüße
Dipl. -Kfm. Alfred Gesierich
Steuerberater für München